Con l’articolo di oggi darò qualche consiglio utile a coloro che si trovano nella spiacevole situazione di aver dato in affitto – termine d’uso comune che individua l’istituto giuridico del contratto di locazione – un immobile ad una persona che non paga regolarmente il canone di locazione.

E’ molto importante capire se l’inadempimento dell’inquilino sia solo temporaneo e dunque facilmente superabile con un accordo tra le parti ed un po’ di pazienza, oppure se si tratti di un’insolvenza destinata a protrarsi nel tempo.

In quest’ultima ipotesi, il  proprietario deve usare il buon senso e non perdere la pazienza anche quando l’inquilino moroso continui a sfuggire alle sue telefonate o a mancare agli appuntamenti concordati per chiarire la questione.

Sconsiglio di farsi giustizia da sè, sostituendo la serratura o estinguendo i contratti di fornitura di energia, gas ed acqua, perché si corre il rischio di essere querelati per il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (articolo 392 Codice penale) e di passare dalla ragione al torto.

È più prudente, dunque, rivolgersi ad un avvocato affinché provveda a recapitare all’inquilino moroso una lettera raccomandata con la quale intimi il pagamento della somma dovuta entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della missiva.

Se, nonostante la lettera, continuate a non ricevere quanto vi spetta, dovete procedere con lo sfratto che, procedimento speciale, ha una durata assai più breve rispetto al procedimento ordinario.

Per dare il via alla procedura di sfratto, l’avvocato del proprietario deve notificare all’inquilino inadempiente un’intimazione di sfratto per morosità invitandolo a presentarsi in udienza.

Gli scenari che possono prospettarsi il giorno dell’udienza sono i seguenti:

1. L’inquilino si presenta in udienza e salda la morosità o chiede al giudice la concessione del termine di grazia. Questo termine, previsto dal legislatore per le locazioni ad uso abitativo, consente all’inquilino di pagare entro 90 giorni tutti i canoni arretrati, gli interessi e le spese legali sostenute dal proprietario per il procedimento di sfratto;
2. L’inquilino compare in udienza e si oppone al procedimento di sfratto.
3. L’inquilino moroso non si presenta in udienza (caso assai frequente) o si presenta senza fare opposizione. In questo caso, il proprietario dell’immobile può direttamente ottenere dal giudice l’ordinanza di convalida di sfratto, nella quale viene fissata una data per il rilascio dell’immobile dopo almeno un mese dall’udienza;

Decorsi 30 giorni senza che l’inquilino abbia ancora lasciato l’immobile, gli viene notificato un altro atto (atto di precetto) con il quale lo si avverte che gli verranno concessi altri 10 giorni per lasciare l’abitazione. Se nel giorno fissato per lo sgombero dell’immobile l’inquilino moroso non apre o non si fa trovare, l’Ufficiale Giudiziario stabilirà un giorno in cui avverrà l’accesso forzoso.

A tale ulteriore accesso l’Ufficiale Giudiziario può essere accompagnato dall’avvocato del proprietario, dalla forza pubblica e da un fabbro che interverranno qualora l’inquilino si rifiuti ancora di lasciare l’immobile.

Illustriamo infine un ultimo accorgimento.

Una volta raggiunta la consapevolezza che la persona a cui è stato concesso in locazione l’immobile non ha la benchè minima intenzione di pagare il canone, è bene rivolgersi subito ad un legale. Infatti, se si continua ad attendere inutilmente l’adempimento dell’inquilino, si rischia di subire in ogni caso l’imposizione fiscale poichè finché non si ottiene l’ordinanza di convalida di sfratto, l’Agenzia delle Entrate continua a tassare i canoni di locazione anche se non sono stati effettivamente percepiti.